פתיחה: האם שוק הנדל"ן הישראלי באמת לפני תיקון?

לאחר עשור של עליות מחירים בלתי פוסקות, שוק הנדל"ן הישראלי עשוי להגיע לנקודת מפנה. בעוד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מדווחת על יציבות יחסית, הנתונים מהשטח מציירים תמונה שונה. מבצעי מימון אגרסיביים, ירידה חדה במספר העסקאות ולחץ פיננסי על רוכשים ומשקיעים מצביעים על חוסר איזון. האם מדובר בתיקון זמני או בסימנים למשבר עמוק?

מגמות מחירים: דיווחים רשמיים מול המציאות

לפי הלמ"ס, מחירי הדירות ירדו בכ-4% בשנת 2023. ברבעון השלישי של אותה שנה נרשמה ירידה של 2.9% במחירי דירות 4 חדרים בערים נבחרות. גם בשנת 2024 נמשכה מגמת הירידה, עם ירידות של 3.7% ברבעון השלישי. עם זאת, הירידות נותרו מתונות ביחס לעליות החדות של השנים הקודמות.

מספר העסקאות צנח באופן משמעותי. בשנת 2023 נמכרו 66.5 אלף דירות בלבד, ירידה של 35% לעומת 2022. ברבעון האחרון של 2023 נרשמה ירידה של 36% במספר העסקאות לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

השפעת הריבית והאינפלציה על שוק הדיור

העלייה החדה בריבית הייתה גורם מרכזי בשינוי המגמה. מאז 2022 העלה בנק ישראל את הריבית בכ-4.5 נקודות אחוז. כתוצאה, הריבית הממוצעת על משכנתאות טיפסה ל-5.2% ברבעון השלישי של 2023, לעומת 2%-3% בלבד שנה קודם לכן. עלייה זו הקפיצה את ההחזר החודשי על משכנתא ממוצעת בכ-25%.

האינפלציה פגעה בכוח הקנייה של הציבור. נכון לינואר 2024, היקף המשכנתאות החדשות צנח ב-45% בהשוואה לשנתיים הקודמות. הרוכשים נותרו על הגדר, והביקוש לרכישת דירות ירד באופן משמעותי.

מבצעי הקבלנים (80/20, 90/10): ניסיון לשמר מחירים או סימן למשבר?

מבצעי המימון הפכו לכלי מרכזי של הקבלנים בניסיון להניע מכירות. מסלולי 80/20 ו-90/10 מאפשרים לרוכשים לשלם מקדמה נמוכה, תוך דחיית יתרת הסכום למועד קבלת הדירה. למעשה, מדובר בהנחות סמויות שיוצרות ירידה ריאלית של 7%-12% במחירים.

הסיכון טמון בכך שהקבלנים מממנים חלק משמעותי מהפרויקט בעצמם. לפי בנק ישראל, האשראי הבנקאי לבנייה למגורים זינק ב-38% במהלך 2024. ככל שהמינוף גדל, כך הסיכון ליציבות הפיננסית של היזמים עולה.

ביקורת על מדידת מחירי הדיור של הלמ"ס

מדידת מחירי הדיור של הלמ"ס סובלת משני כשלים עיקריים:

1. התעלמות ממבצעי הקבלנים – המחירים הרשמיים אינם משקללים את ההנחות הסמויות, מה שמוביל לעיוות הנתונים.
2. מדידה לא מדויקת של עסקאות יד שנייה – השוואת מחירים שאינה מביאה בחשבון מאפיינים כמו גיל הדירה, מיקומה המדויק ואיכותה.

בעיית הלימונים ושוק הנדל"ן: כיצד חוסר מידע מגדיל את הסיכון הבנקאי?

בעיית הלימונים מתארת מצב שבו רוכשים ובנקים מתקשים להבחין בין נכסים איכותיים לכאלה עם שווי מנופח. כך נוצרת אשליה של יציבות בשוק, כאשר בפועל קיימת חשיפה גבוהה לסיכון.

1. מחירים מנופחים – בנקים מספקים משכנתאות על בסיס מחירים שאינם משקפים את המציאות. אם המחירים יירדו, ייתכן מצב שבו שווי הדירה נמוך מההלוואה שנלקחה עבורה (Negative Equity).
2. מימון עודף לקבלנים מסוכנים – הבנקים מלווים סכומים משמעותיים לקבלנים שמתקשים למכור דירות. אם המכירות יואטו עוד יותר, הסיכון למערכת הפיננסית יגדל.
3. משכנתאות מסוכנות – 25% מהדירות החדשות נרכשו ללא בדיקת יכולת החזר מספקת.

שלושה תרחישים אפשריים לשנים 2025-2026

1. תיקון מתון – ירידת מחירים של 5%-10%, התאמה של הביקוש לריבית החדשה והתייצבות השוק.
2. משבר בענף הבנייה – קריסת יזמים בינוניים-קטנים, ירידה של 15%-20% במחירים וקיפאון בענף.
3. משבר פיננסי – צניחה של מעל 25% במחירים, גל עיקולים ופגיעה חמורה בבנקים.

לאן פני השוק?

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בתקופת מעבר. הריבית הגבוהה, הביקוש הנמוך והלחץ הפיננסי מצביעים על המשך מגמת הירידה. עם זאת, לא מדובר בקריסה מוחלטת בשלב זה. קובעי המדיניות צריכים לפעול כדי למנוע התדרדרות למצב חמור יותר.

למידע נוסף, מומלץ לקרוא את דוח בנק ישראל ו-ניתוח שוק הדיור של גופי מחקר מובילים. לקריאה נוספת על השפעות הריבית על המשכנתאות, ניתן לעיין בסקירות באתר כלכליסט ואצל הכלכלן הראשי.